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            招商蛇口:拿地趨于謹慎 買入評級

            2019-02-13 類別:公司研究 機構:中信建投 研究員:劉璐

            [摘要]

            事件公司發布2019年1月份銷售及新增土地儲備情況,1月實現簽約銷售面積56.9萬方,同比降低5.26%,實現簽約銷售金額117.87億元,同比增長0.26%;近期新增湖北武漢市工業用地1幅,計容建面約5.75萬方,地價3221.6萬元。


            簡評弱市下銷售穩增,全年有望沖擊2000億關口:根據克而瑞披露的百強房企銷售數據,2019年1月百強房企全口徑銷售額達到6610.7億元,同比下降2.6%,其中Top10、Top20、Top50同比增速分別為-14.9%、-10.6%和-6.3%。而公司1月銷售金額同比微增0.26%,在同樣高基數效應的影響下表現更佳。主要原因在于公司的項目布局主要集中在當前市場表現相對于三四線較好的一二線,我們認為根據公司往年逐步發力的推貨節奏疊加在核心城市充沛的可售貨值,今年銷售規模有望突破兩千億大關。


            土地資源豐厚,拿地趨于謹慎:本月公司僅拿地1幅,計容建面5.75萬方,同比降低88.4%,環比降低95.02%,拿地金額占銷售金額比重不足1%,土地獲取策略較為謹慎。公司截止18年三季度末未結算土地計容建面約5000萬方,考慮到18年10至19年1月新增土儲建面約290萬方,同期銷售面積約660萬方,當前儲備計容建面約4600萬方,根據18年20618元/平的銷售均價來看,對應貨值約9500億元,可覆蓋18年1706億元銷售的近6倍,充裕的貨值儲備為未來銷售的高增長奠定堅實基礎。


            前海稟賦優勢不斷釋放,誠意回購提振信心:18年12月公司前海土地整備迎來新進展,將與前海管理局合資開發前海片區,預計今年6月前可完成確權。同時26萬方前海寫字樓項目也將于今年入市,預計均價7萬元/平以上。1月中旬公司發布回購方案,擬出資20-40億元回購公司股份,金額位居行業前列,誠意十足,有助于提振公司股價,同時其50%用于股權激勵或員工持股計劃和其余50%用于轉換發行的可轉債的用途也有助于激發員工積極性,改善公司負債比率,從而進一步提升公司的長期價值。


            投資評級與盈利預測:我們預計公司18-19年EPS分別為1.93、2.50元,維持“買入”評級。


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