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            地產:為什么我們在當前時點看好二線房企 薦8股

            2019-03-01 類別:行業研究 機構:中信建投 研究員:劉璐

            [摘要]

            行業動態信息從歷史看未來:地產板塊估值是否還有空間?板塊相對估值在政策觸底至基本面回穩區間處于上升通道。歷史上各個估值修復周期中,政策總是先于行業基本面見底,但板塊相對估值則在政策底到來后,先于基本面底逐漸步入上升通道。


            而在基本面回穩之前,即全國銷售面積同比為負值的區間內,板塊相對估值的上升趨勢不破。


            基本面逐漸探底。當前一二線來訪量尚未見明顯起色,但相對1月數據同比有所恢復。而我們春節返鄉調研的數據顯示,三四線的頹勢在18年中便已顯現,今年將繼續承壓。重點房企層面來看,今年1月份銷售面積增速基本呈現下滑,2月份重點房企的銷售出現一定程度的改善,但整體同比依然沒有回歸到去年同期水平。考慮到開發商數據的領先性,我們認為全國銷售在一季度進一步下探是大概率事件。


            政策面持續改善。我們認為站在當前時點上,行業政策已迎來兩大重要轉變:1、行業政策已從2016年10月至2018年底的“嚴調嚴控”轉變為2018年底以來的“以穩為中心”;2、流動性層面來看改善已經兌現,對于行業的支撐體現在消費端房貸利率下行和放款速度加快,以及供給端房企融資體量上升和成本有所下行兩方面。


            配置風格:當前二線房企具備配置價值判斷當前投資機遇的關鍵在于企業對于改善因子的彈性以及預期差的空間。去年四季度以來,我們認為市場最大的改善因子在于融資端。我們反復強調,對于二線房企最大的掣肘在于成長能否持續以及融資端的壓力。這也是在過去數月二線房企整體PE落后于龍頭房企的關鍵因素。而從目前的情況來看,數個二線城市政策端的松動或將在一季度對市場形成托底效應,對于深度布局一二線以及強三線的房企而言,成長的邏輯依舊通暢;融資改善則是更為關鍵的因子,因為過去融資趨緊的大環境對于高杠桿、高融資成本的二線民企影響頗大,持續走高的信用利差更是雪上加霜,如今寬貨幣向寬信用的走向,不僅僅能夠解除燃眉之急,未來逐步下降的融資成本將有望縮小二線房企的PS與PE的差距,即PS較低的房企將面臨更大的改善空間。


            目前時點,我們認為地產依然具備配置價值,尤其是二線地產商具備更大的市場彈性。建議優選:1、具備成長彈性(陽光城、榮盛發展);2、具備ROE突破能力(招商蛇口、萬科、保利、華僑城);3、享受存量價值紅利(光大嘉寶、中糧地產),以及物業服務板塊等。


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